物业服务合同应当包括哪些内容？

（一）物业管理区域的范围及基本情况；

  （二）物业服务合同期限；

（三）物业服务质量标准；

（四）物业服务费用的收取标准和方式、公布物业服务费用收支情况的时间；

（五）物业服务费中所包含的物业共用部位、共用设施设备的日常维修养护费用、楼道照明的维护及电费、庭院路灯等设施的维护及电费、给水管线及设施的维护费、排水排污管道及化粪池的清掏费、水池的清洗费、蚊虫的消杀费、电梯的养护费、绿化的养护及水费等。

（六）环境卫生清扫保洁和公共绿化及其设施的日常养护、管理和责任细化；

（七）对外来人员和车辆登记、定期巡逻，以及管理视频监控装置等维护小区秩序、安全防范事项；

（八）对物业管理区域内的共用消防设施进行管理维护，提供消防安全防范服务；

  （九）车辆的停放管理；

  （十）物业维修、养护、更新、改造费用的管理；

  （十一）物业服务、财务档案和物业档案的保管；

  （十二）物业服务合同终止、解除条件；

  （十三）双方约定的其他物业管理事项；

（十四）违约责任。

物业服务企业享有哪些权利和义务？

物业服务企业在物业管理活动中享有以下权利：

（一）根据物业服务合同和法律、法规、规章以及国家的其他有关规定管理物业；

（二）按照国家和省、市有关规定收取物业服务费；

（三）制止各种损害物业和妨碍物业管理的行为；

物业服务企业应当履行下列义务：

  （一）以服务业主为宗旨，提高服务质量和水平；

  （二）按照物业服务合同约定，提供安全防范、卫生保洁、绿化、共用部位及共用设施设备日常维修养护等服务；

  （三）定期向业主公布物业服务费用的收支情况；

  （四）接受业主委员会和业主的监督；

  （五）协助有关部门提供社区服务，开展社区文体活动；

  （六）物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告；

  （七）为业主提供水、电、气维修等便民有偿服务；

  （八）协助调解业主间的物业纠纷；

  （九）法律、法规规定或者物业服务合同约定的其他义务。

物业服务收费标准怎么制定？

物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。住宅类物业服务收费实行政府指导价；其他类物业的物业服务收费实行市场调节价。

  物业服务收费实行政府指导价的，价格主管部门应当会同同级房地产行政主管部门，根据住宅物业种类、服务内容、服务等级和物价指数变动情况等，适时制定相应的基准价和浮动幅度，并向社会公布。前期物业管理期间的物业服务费，由开发建设单位和前期物业服务企业报相关主管部门核定后执行；业主大会成立后，具体收费标准由业主与物业服务企业根据基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。

  物业服务收费实行市场调节价的，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。

  物业服务企业应当按照县级以上人民政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置公示收费标准和项目。

  电梯、转供电和二次供水等设施运行费用未纳入物业服务费用的，物业服务企业应当按照实际支出和约定的收费方式向相关业主公平、合理分摊，并定期公布。

业主违反物业合同约定拒缴物业服务费的应当怎么处理？

业主违反物业服务合同约定，经书面催交，逾期不交纳物业服务费的，业主委员会可以采用在本物业管理区域进行公示、向业主工作单位或工商税务等部门发函协办等方式协助物业服务企业进行催交，业主拒不缴纳的，按物业服务合同中约定的违约责任承担方式要求业主承担相应的违约责任。

业主转让或者出租物业时应当如何约定物业管理事项？

业主转让或者出租物业时，应当将临时管理规约、管理规约、物业服务费标准等事项告知受让人或者承租人。物业产权交易时，双方当事人应当对物业服务费的结算有明确约定；受让人应当在办理产权交易手续后30日内，将物业产权转移情况、业主姓名、联系方式等告知物业服务企业和业主委员会。

什么是住宅专项维修基金？

住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。两个以上业主的住宅物业和与其结构相连的非住宅物业都应当建立住宅专项维修资金，用于房屋的共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。

维修资金遵循全额储存、业主所有、合理使用的原则。实行统一缴交、专款专用、民主理财、接受财政、审计监督的管理制度。

住宅专项维修基金的归集和使用有哪些规定？

维修资金由购房者缴纳，由房地产行政主管部门成立维修资金管理中心设立维修资金专户进行统一管理。购房者(含住宅房、非住宅房、经济适用住房、拆迁安置房) 应当按相关规定交存维修资金，交存标准为：多层建筑70元/平方米；高层建筑100元/平方米。

新建物业首次交存专项维修资金由建设单位代收代交，建设单位应当向购房者说明，并将该内容约定为购房合同条款。建设单位应当在办理房屋建筑工程竣工验收备案时，按照物业总建筑面积一次性将维修资金交存至维修资金专户，待物业交付时向业主收取。未售出物业的专项维修资金由建设单位先交存，待售出时向业主收取，业主凭开发建设单位出具的缴款凭证到维修资金管理中心录入信息。未按本办法规定交存首期维修资金的，开发建设单位不得将房屋交付购买人。

住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。